Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу

Покупка коммерческой недвижимости — это важный шаг, который требует серьезного подхода, особенно если речь идёт о физическом лице, приобретающем объект не для личного проживания, а с целью инвестиций, сдачи в аренду или ведения бизнеса.

Что такое коммерческая недвижимость и что к ней относится

Коммерческая недвижимость — это объекты недвижимости, используемые для получения прибыли, а не для проживания. В отличие от жилой недвижимости, такие объекты предназначены для ведения бизнеса, размещения арендаторов, складирования продукции или оказания услуг.

К коммерческой недвижимости относятся

• Офисные помещения – отдельные кабинеты, офисы в бизнес-центрах, этажи или целые здания;
• Торговые помещения – магазины, павильоны, торговые центры, торговые площади в жилых домах;
• Складские и производственные объекты – склады, ангары, цеха, производственные комплексы;
• Гостиницы и апартаменты – если они сдаются в аренду или используются для гостиничного бизнеса;
• Земельные участки коммерческого назначения – предназначенные для строительства объектов бизнеса.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физическими лицами

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом имеет ряд особенностей по сравнению с покупкой жилой недвижимости. Вот ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание:

Целевое назначение объекта

Перед покупкой важно проверить назначение объекта по документам (например, по кадастровой выписке). Если вы покупаете помещение в жилом доме, но собираетесь использовать его как магазин или офис, оно должно быть переведено в статус нежилого.

Правовой статус

Убедитесь, что на объект нет обременений (арестов, залогов, арендных обязательств). Это можно проверить через ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) или заказать выписку.

Налогообложение

Физическое лицо, владеющее коммерческой недвижимостью, может столкнуться с дополнительными налогами:

• Налог на имущество физических лиц рассчитывается по кадастровой стоимости;
• Доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ (13% для резидентов РФ);
• При продаже объекта может взиматься налог с дохода, если объект находится в собственности менее минимального срока владения.

Финансирование сделки

Физические лица могут купить коммерческую недвижимость за собственные средства или с использованием кредита. Однако ипотека на коммерческую недвижимость предоставляется реже и на менее выгодных условиях, чем на жилую — выше ставка, меньше срок, больше первоначальный взнос.

Регистрация сделки

Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. После подписания договора купли-продажи документы подаются в МФЦ или через электронный сервис, и в течение 7–10 рабочих дней право собственности переходит к новому владельцу.

Назначение и использование

Физическое лицо может использовать объект для личного бизнеса или сдавать его в аренду. Но в случае систематического получения прибыли рекомендуется оформить ИП или юридическое лицо, чтобы вести деятельность в рамках законодательства.

Какие документы потребуются для сделки

Для успешного заключения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости физическому лицу необходимо собрать и проверить определенный пакет документов. Они делятся на документы продавца, документы покупателя и технические документы на объект.

Документы от продавца

• Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.;
• Выписка из ЕГРН – подтверждает право собственности, наличие или отсутствие обременений;
• Кадастровый паспорт или кадастровая выписка – содержит технические характеристики объекта;
• Технический план – при необходимости регистрации изменений;

Документы от покупателя (физического лица)

• Паспорт гражданина РФ;
• ИНН (по желанию или требованию сторон);
• Нотариально оформленное согласие супруга (если покупка осуществляется в браке);
• Доверенность (если сделку совершает представитель покупателя).

Дополнительные документы

• Договор аванса или задатка (если стороны его оформляют);
• Заключение независимой оценки недвижимости (по желанию или требованию банка при ипотеке);
• Одобрение кредитного учреждения (если покупка с использованием кредита).

Оформление коммерческой недвижимости

Процесс оформления коммерческой недвижимости в собственность физического лица включает несколько последовательных этапов:

Заключение договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме. Основные разделы:

• Описание объекта (по данным из ЕГРН и кадастра);
• Условия оплаты;
• Права и обязанности сторон;
• Гарантии продавца;
• Сроки передачи объекта.

Договор может быть составлен самостоятельно, через юриста или нотариуса (но нотариальное удостоверение не требуется, если нет долей или других особенностей).

Регистрация права собственности

После подписания договора документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронные сервисы. Необходимые документы:

• Подписанный договор купли-продажи;
• Заявление о регистрации;
• Паспорт покупателя;
• Квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб. для физлица);
• Технические документы.

Срок регистрации — до 7 рабочих дней. После регистрации физическое лицо становится законным владельцем коммерческой недвижимости.

Приемка и передача объекта

Стороны подписывают акт приема-передачи. С этого момента покупатель принимает на себя ответственность за содержание объекта, коммунальные и налоговые платежи.

Специфика налогообложения для покупателей коммерческой недвижимости

Налогообложение при покупке и владении коммерческой недвижимостью для физического лица включает в себя несколько основных видов налогов:

Налог на имущество физических лиц

Что это такое:После покупки коммерческой недвижимости физическое лицо обязано ежегодно платить налог на имущество.

Как рассчитывается

• Налог рассчитывается по кадастровой стоимости объекта, установленной Росреестром.
• Ставки устанавливаются региональными властями, но не могут превышать 2% от кадастровой стоимости.
• Никаких налоговых вычетов, как при жилой недвижимости (например, за единственное жилье), не предусмотрено.

Особенности:

• Налог уплачивается ежегодно;
• ФНС присылает уведомление с расчетом суммы;
• Срок оплаты — до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при сдаче в аренду

Что это такое:Если владелец коммерческой недвижимости сдает ее в аренду, полученный доход облагается НДФЛ.

Ставки:

• 13% — для налоговых резидентов РФ;
• 30% — для нерезидентов.

Форма оплаты:

• Физическое лицо самостоятельно декларирует доходы (по форме 3-НДФЛ);
• Оплата производится до 15 июля года, следующего за отчётным.

Варианты оптимизации:

• Зарегистрировать ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) — тогда налог составит 6% с дохода или 15% с разницы между доходами и расходами;
• Использовать патентную систему налогообложения (если подходит по параметрам).

Налог при продаже коммерческой недвижимости

Что это такое:Если физическое лицо решит продать коммерческую недвижимость, возможно возникновение налога на доход от продажи.

Когда возникает налог:

• Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в некоторых случаях — менее 3 лет), то доход облагается НДФЛ;
• Ставка — 13% для резидентов, 30% для нерезидентов.

Налоговая база:

• Доход = цена продажи – цена покупки (с учётом расходов на нотариуса, госпошлину, агентские и пр.);
• Если документально расходы не подтверждены — можно применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей (если объект — единственный).

Госпошлины и разовые платежи

При покупке:

• Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 000 рублей для физического лица;
• Услуги нотариуса — при необходимости (например, если сделка требует обязательного нотариального удостоверения).

Заключение

Покупка коммерческой недвижимости — это стратегическое вложение, которое может приносить стабильный доход. Физические лица вправе приобретать такие объекты, но должны учитывать все юридические, налоговые и эксплуатационные нюансы. Важно тщательно проверять документы, анализировать рынок и при необходимости консультироваться с юристами и специалистами по недвижимости. В ЖК Зеленая Территория большой выбор коммерческой недвижимости, разной площади и назначения